25：理想の家づくりの手順（その３）
初めて家をつくる方の中には、いったいどのようにして進めていったらよいのか、検討がつかないという方も多いと思います。
今回は「理想の家づくりの手順」最終回です。
さて、ここでもう一度手順を振り返ります。
- 工事にどれほどの予算がかけられるか把握する
- どんな家に住みたいかイメージをふくらます
- どこに依頼すべきか検討する
- 要望を伝え、提案書をもらう
- 納得したら契約する
- 設計作業に入る
- 建築確認申請を提出する
- 工事見積を徴収
- 工事契約
- 着工 → 工事 → 竣工 → 検査
- 引き渡し
今回のコラムでは７〜１１までの項目について詳しくご説明します。
目次
建築確認申請を提出する
設計も終わり、いよいよ着工なのですが、その前にすべき重要なことがあります。
自分の家を自分の土地に造るわけですから、勝手に造ってもよさそうな気がしますが、実はその前に、「このような家をつくりますよ」という手続きが必要なのです。
これが「建築確認申請」という手続きで、建築物を建築したり、増築、大規模な修繕などをするときに、工事を着工する前に都道府県や市の建築指導課、あるいは民間の指定確認検査機関に必要な図面や書類を提出して、「建築確認」の申し込みをしなければなりません。
この申請を行うのは建物の建築主ですが、一般的には設計を担当した、設計事務所、ハウスメーカー、工務店の建築士が代行して行います。
この申請では、建築予定の建物が、建築基準法、市町村の条例などに適合しているかをチェックします。
ここで何か問題があれば、問題点の指摘を受け、その指摘事項を修正するわけです。
こうしたやりとりが済んで、行政の建築指導課もしくは指定確認検査機関の決済が下りると、はれて建築することが可能となります。
ここまでの期間は、一般的な住宅であれば、３週間程度見込んでおけばよいかと思います。
工事見積を徴収
設計が済むと、工事金額を見積りしなくてはいけません。
大手ハウスメーカー、地元工務店、建築設計事務所で進め方が異なります。
その前に、一般的な工事の見積書がどんな構成でできているかを簡単にご説明します。
まず、「大項目」として各工事項目の金額が明示されます。
- 直接仮設工事
- 主体建築工事
- 電気設備工事
- 給排水衛生工事
- 空調換気設備工事
- ガス設備工事
- 外構工事
- 諸経費
- 合計
といった感じです。９の合計の金額が総工事額となります。
次に２.主体建築工事〜５.空調換気設備工事までは、さらに「中項目」に分けられます。
全部はここには書けませんが例えば
２.主体建築工事
- 仮設工事
- 土工事
- 鉄筋工事
- 型枠工事
- コンクリート工事
- 木工事
・
・
・
３.電気設備工事
- 電力引込及び幹線設備工事
- 電灯コンセント設備工事
- 照明設備工事
・
・
・
といった具合です。
そしてさらにこの中項目は「小項目」もしくは「内訳」に分かれます。
仮設工事
- 水盛り遣り方
- 墨出し原寸
- 外部足場工事
- 内部足場
・
・
・
このように「内訳」にまでいくと、そこには各項目に対して、「数量」と「単価」と「金額」が明示されます。
ここまで、キチッと明示された見積書があれば、何にいくら費用がかかっているか明確になります。
ここで注意しなくてはいけないのは、見積書が大項目だけで、例えば
- 直接仮設工事 一式○○○円、
- 主体建築工事 一式○○○円
となっていたり、あるいは中項目まで書いてあっても
- 仮設工事 一式○○○円
- 土工事 一式○○○円
のように一式いくらという表示だけで、細かく内訳の項目と数量と金額が明示されてない見積書は、工事内容、工事金額がブラックボックスになってしまい、後々見積に「含まれている」「含まれていない」といったようなトラブルになる可能性があります。
極力、明確に内訳を出してもらったほうが良いでしょう。
それでは見積書について、各々見ていきましょう。
大手ハウスメーカーの場合
手順の５番で「納得したら契約する」の段階で、すでに契約を済ませています。
ただ、ハウスメーカーの場合は、標準仕様があらかじめ決まっているので、明細がなく、一式いくらという表示になっているケースが多いです。
その時点では設計の細部は標準仕様で見積もられています。
その後の細かな打ち合わせにより、建物の仕様が標準仕様からグレードアップしたり、追加になったりします。
そのため、設計が完了したこの段階で再度見積もりをします。
その上で、当初の契約金額との差額を出し、「変更契約」を結ぶという流れになります。
地元工務店の場合
地元工務店の場合は、手順の５番の「納得したら契約する」の段階では、まだ正式な契約をせず、口頭での合意もしくは仮契約のような形になっているかもしれません。
工務店によっても異なるでしょう。
設計の様々な打ち合わせが完了した段階で、設計図及びこれまでの打ち合わせに基づいて見積もりをします。
家具の仕様、建具の仕様など細かな図面がない場合は、それまでの打ち合わせに基づいて想定で見積もられることでしょう。
電気、空調設備などは下請業者さんに、平面図と想定するグレードなどを伝えて、細かなことは下請業者さんに任せて見積もることになると思います。
建築設計事務所の場合
建築設計事務所の場合は、設計図が完成すると、複数の建設業者に見積もりを依頼します。これを「相見積」といいます。
概ね２週間程度の期間で、各社から見積を徴収します。
設計事務所では、これらの見積書をひと目でわかる比較表にまとめ、見積に項目の忘れがないか、勘違いして見積もっていないかなど、細かくチェックします。
同じ図面を渡して、見積もってもらうのですが、不思議なことに各社金額に差がでてきます。
建築というのは、定価のある工業製品と違い、現地での一品生産です。
材料は工業製品でも、現場で人が造るわけですから、そこに工賃が発生します。また、材料に定価があっても建設会社では定価通り買うわけではなく、必ず「掛け率」があって定価より安く仕入れます。
こうしたことによって、各社見積金額にバラツキが出てくるわけですね。
例えば、予算が５０００万円予定の住宅を設計して、見積もってみると、金額の安い会社と高い会社との差額が１０００万円〜２０００万円となることもめずらしくありません。
また、もし、金額の安い会社でも当初の予算を超過している場合は、この段階で、減額のための案を設計者が考え、その案で再度見積もってもらいます。
そのようにして、予算調整をしていきます。
その後、安くて信頼できそうな建設会社を選んで、いよいよ工事契約です。
工事契約
工事契約は正式には「工事請負契約」といい、「工事請負契約書」「契約約款」「見積書」「設計図書」「工事工程表」をセットにして、製本にして分厚い本のような形式になっています。
そして「工事請負契約書」に押印して、契約完了です。
それでは、契約書の内容について、もう少し詳しくご説明します。
工事請負契約書
「工事請負契約書」に明記されている内容は、「発注者である建築主と受注者である工務店の住所・氏名」「工事名称」「工事場所」「工期」「工事金額」「工事金額の支払時期」です。
特に注意すべきは、工事金額の支払い時期です。
一般的には、契約時、上棟時、竣工時の３回払いが多いのですが、その内訳金額は少なすぎてもいけませんし、払い過ぎていてもいけません。
お互いが納得できる支払金額の条件にしましょう。
但し、支払金額が工事の「出来高」を超えないのがよいと思います。
また、最終金の支払い時期は日付で決めてしまうと、万が一工事が遅れている場合に、支払時期について揉める可能性もありますので、「工事完了時」もしくは「引渡し時」とするのがよいと思います。
契約約款
聞き慣れない言葉ですが、これは契約書に記載できなかった、細かい事項について記載された書類です。
内容は
- 一括委任、一括下請けの禁止について
- 権利義務の承継等について
- 監理者について
- 工事材料、設備機器について
- 損害の防止について
- 完成及び検査について
- 工期、代金の変更について
- 契約の解除について
- 紛争の解決んいついて
などです。
１０数ページになりますが、よく確認して、もしわからない項目があれば請負者に聞いてみましょう。
一般的には既製品の約款が使われますが、参考に下記に記します。
見積書・設計図書
設計図書と見積書があることによって、どんな内容の物をいくらで見積り、その結果いくらで契約するのかといったことが明確になります。
今後の工事で、様々な変更があった場合でも、この契約書に戻りそこに明記してある「数量」「単価」「金額」などから、明確な査定ができます。
設計事務所がついている場合は、このような変更に伴う金額の増減の査定も設計事務所が行います。
工程表
着工から、竣工、検査、引き渡しまでに、どのような工事がどのように進むかを棒グラフのように表現した表です。
この表を見ると、いろんな工種の工事がどのような流れで進むかよくわかります。
着工 → 工事 → 竣工 → 検査
着工
工事契約が済めば、いよいよ着工です。
最初のイベントが「地鎮祭」です。
安全祈願祭ともいいますが、これは土地を守る神様にその土地を使用することのお許しを請い、その後の工事が事故もなく安全にできることを祈願する儀式です。
神主さんをお呼びして、施主、工事関係者が参列して行います。
地鎮祭の主催は建設会社ですが、神主さんへの謝礼（玉串料もしくは初穂料）は施主さんの負担となります。
また、お供え（お酒、水、塩、コメ、野菜、魚）も施主さんが準備するケースが多いようです。
工事
地鎮祭がおわれば、これから本格的に工事が進みます。
工事は概ね次のような順番で進んでいきます。
- 基礎工事・・・土台の下部にだけ基礎がある布基礎、建物の大きさ全体にコンクリートを打って基礎を造るベタ基礎の２種類あります。最近はベタ基礎が多いです。
- 木工事・・・基礎ができたら、一気に柱、梁を組み立てて、骨組みが出来上がり、そして上棟となります。
- 屋根下地・外壁下地工事・・・屋根や外壁の下地となる構造用合板を張ります。（これが構造の強度を上げます）
- 外部建具工事・・・外壁に取り付くアルミサッシなどを取り付けます
- 断熱・屋根・外壁・内壁下地工事・・・断熱をして屋根や外壁の仕上材を張ったり、内壁の下地の工事を行います。
- 配管・配線工事・・・電気、空調、給排水などの配管工事が進んでいきます。
- 内部仕上げ、内部建具工事・・・内壁の仕上げ、建具が取りつきます。
- 設備機器工事・・・照明器具、衛生陶器、換気扇、エアコンなどが設置されます。
- 外構工事・・・門、塀、庭などの工事が進みます。
それではこの工事期間中、施主さんは、何をすることになるか各々見ていきます。
大手ハウスメーカーの場合
ハウスメーカーの場合は、設計段階で内装仕上げ、照明器具、設備機器などがほとんど決まっているため、現場に入ってからは、こまかな打ち合わせはあまりありません。
工事も仕様が標準で決まっているため、滞りなく進んでいくことでしょう。
施主さんは必要に応じて、現場を見に行って、自分の思ったとおりにできているか確認したり、場合によっては変更をお願いしたりといったようなことがあるくらいだと思います。
地元工務店の場合
現場の進捗状況に合わせて、仕上げを決めたり、照明器具、設備機器などを現場監督と打ち合わせをして、決定していきます。
造り付け家具などがあれば、その使い勝手などの細かな打ち合わせが出てきます。
また、現場には必用に応じて見に行って、出来上がりを確認したり、あるいは気になる点があれば変更をお願いしたりといったことになるでしょう。
建築設計事務所の場合
設計事務所の設計の場合は、オリジナルな一品生産の建物であるため、現場での打ち合わせが重要となります。
設計事務所が必要に応じて、現場に出向き、監督及び専門工事業者さんと打ち合わせをして、工事を進めていきます。
あるいは、定例会議といって、１週間もしくは２週間に１回、現場での会議の場を持つ場合も多いです。
設計者は、施工者に対して施工図（設計図をもとにして、工事のためにかく図面）を提出させ、その内容を確認して承認をします。
その承認後に工事が行われます。
また、基礎配筋、コンクリート打設、木造用補強金物など、必要に応じて、現場での検査、材質・品質などの確認を行っていきます。
お施主さんに対しては、設計で採用した仕上材、設備機器などを必要に応じてプレゼンし、承認をもらいます。
また、お施主さんは、現場中に変更したいことが出たり、あるいは気づいたことがある場合などは、直接現場監督に話すのではなく、設計者に伝えます。
設計者は、その要望を整理して、現場につたえ、適切に処理をします。
こにように、設計事務所が入った場合には、現場に対する業務の全てを設計者が代行して行い、現場を監理します。
もし図面と異なっている箇所がある場合には、直すように監督に指示をし、設計図通りの建物ができるように指導します。
このような「監理業務」があるということが、設計事務所が入った場合の大きな特徴となります。
竣工
工事が完了すると、「竣工」ということになります。
その後、引き渡しになります。
しかし、まだ、引渡しまでには様々な検査をする必要があります。
検査
検査には様々な立場での検査があります。
主な検査を下記にまとめてみました。
- 請負者による自主検査・・・請負った施工会社による自主検査で、施工不良、機器の性能チェックなどを行います。
- 設計検査・・・設計事務所による検査で、設計者の目で、設計通りか、また、施工不良がないかなどを検査をします。
- 完了検査・・・行政もしくは民間の指定確認検査機関による検査で、確認申請の通りに建物ができているかを検査します。この検査に合格すると「検査済証」が発行されます。これが発行されると建物を使用することが可能となります。
- 施主検査・・・全ての検査が完了した後に、お施主さんに見ていただき、気になる部分があれば直します。
このような検査を経て、最後の「施主検査」が完了し、お施主さんに納得していただければ、ようやく引き渡しとなります。
引き渡し
これまで着工してから検査までは請負者が建物を管理していました。
したがって、鍵も請負者が持っていました。
この「引き渡し」によって、正式に建築主に建物の所有権が移転します。
そして、最も象徴的なのが「鍵の引き渡し」です。
鍵を受け取ることで、建物が自分のもになったと実感できるわけですね。
いやー、引き渡しまで、長かったですねー。
参考までに、引渡し時に準備される書類は下記に記しておきます。
- 引渡し書・・・工事が完了し、施工者が建築主に建物を引渡しますという証書。
- 確認申請書幅本・・・建築確認申請で、間違いなく建築基準法に適合していることを確認したという証明となる書類。
- 検査済証・・・建物が確認申請通りにできていることを現場にて検査し、合格したことを証明した書類。
- 鍵引渡し書及び鍵・・・その建物に使ってある全ての鍵とその鍵の番号と使用箇所をまとめたリスト
- 下請業者一覧・・・工事に関わった下請け業者のリスト。緊急の場合に直接連絡できるように一覧にまとめたもの。
- 各種取り扱い説明書・・・設置されて様々な機器の取り扱い説明書をまとめたもの
- 各種保証書・・・防水、白蟻、各種機器などの保証書。
- 工事監理報告書・・・工事監理者が図面通りにできていることを確認したことを報告したもの。
いかがでしょうか。
家づくりを思い立ってから、竣工するまでの手順をまとめてみました。
長い道のりですが、苦労した分、きっと満足できる家ができることでしょう。
Categorised in: 建築設計あれこれコラム
一級建築士事務所 