「家をるつくろう」と考えている方

 

家づくりって、何から始めればいいでしょうか。

 

そうです、まず予算の把握です。

 

今回は「家づくり・・・総予算の決め方と資金計画の立て方」の２回目です。

 

それでは始めましょう。

 

 

■家づくりの予算の算出の方程式

 

 

③諸費用を把握する

 

最後に諸費用がいくらかかるかを把握しましょう。

諸費用には下記のようなものがあります。

 

A）土地・建物取得にかかる費用

B）住宅ローンの借入れにかかる費用

C）設計料（設計事務所に依頼する場合に必要）

D）引っ越し費用等

 

各々詳しく見ていきましょう。

 

A）土地・建物取得にかかる費用

 

主な費用は下記の通りです。

 

1. 印紙税：契約書などの経済的な取引によって作成した文書にかかる税金（取引額によって異なる）
2. 登録免許税：建物の表題登記・保存登記と土地の移転登記にかかる税金
3. 不動産取得税：不動産（土地・建物）を取得した時にかかる税金
4. 登記手数料：登記するために専門家（土地家屋調査士・司法書士）に払う報酬

それでは具体的な費用を見ていきます。

 

1. 印紙税について

 

印紙税は請負金額（購入金額）によって異なり、下表のとおりです。

なお、令和４年３月３１日までの間に作成される「不動産譲渡契約書」「建設工事請負契約書」の印紙税は軽減されます。（下表は軽減後の税額です）

 

 

2.登録免許税について

 

登記とはある不動産に対して、下記の項目の情報を記録することです。

• 所在地、面積（不動産の物理的状況）　　　　　　　　　　　　　　　　：表題登記
• 所有権（不動産の権利関係）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　：保存登記
• 抵当権（ローンを組んだ場合、だれにどれだけ借りたのか）　　　　　　：抵当権設定登記
• 不動産を購入（取得）した場合に、前の所有者から所有権が移った場合　：移転登記

（例えば、不動産会社を介して土地を購入した場合、売主から買主に所有権が移ったということを示す手続きです）

 

登記は専門的な知識も必要ですので、専門家に依頼するのが一般的です。

表題登記　　　　　　　　　　　　　　　　：土地家屋調査士に依頼します

保存登記・抵当権設定登記・移転登記　　　：司法書士に依頼します

 

次に登録免許税の金額についてみていきます。

 

税額の計算にあたっては、売買価格や工事金額ではなく、課税標準額といわれるものに税率をかけて算出されます。

この課税標準額は実際の取引金額より低く設定されています。

土地　　　　　　：時価の７０％程度

建物　　　　　　：工事代金の１/２～１/３

抵当権設定登記　：ローンの借入金額がベースとなります。

 

但し、下記のような条件に該当する場合は軽減措置があります。（下表に本来の税率と軽減後の税率を表記しました）

• 土地の移転登記：売買による土地を令和３年３月３１日までの間に登記をした場合
• 建物の保存登記：個人が５０㎡以上の床面積で、新築または取得後１年以内の登記であること等一定の要件を満たした場合

 

 

3.不動産取得税について

 

不動産取得税とは、不動産（土地・建物）を取得した時にかかる税金です。

 

不動産取得税　＝　課税標準額　X 　３％

 

ここでも税額は実際の購入費用、工事費ではなく、固定資産税で見たように、課税標準額をベースに算定します。

 

• 土地の場合・・・課税標準額（土地の公示価格の７０％　X　１/２)　X　３％
•  建物の場合・・・課税標準額（工事金額の３０％～６０％程度）　X　３％

なお、下記の条件を満たせば、不動産取得税にも控除があります。

 

• 建物：床面積５０㎡以上２４０㎡以下の場合は１２００万円が控除されます。

（認定長期優良住宅で令和４年３月３１日までに新築、取得した場合は１３００万円となります）

 

建物の不動産取得税　＝　（建物の課税標準額　ー　控除額（１２００万円or１３００万円）　X　３％

 

• 土地：土地を取得した日から３年以内に住宅を新築した場合、下記のいずれか高いほうの金額が土地の税額から控除されます）

1. ４５，０００円
2. （１㎡当たりの土地の課税標準額）　X　（住宅の床面積　X　２（※１）　X　３％

※１・・・住宅の床面積は２００㎡を限度とする（床面積１２０㎡の住宅であれば１２０㎡X２＝２４０㎡だが、２００㎡となる）

 

土地の不動産取得税　＝　（土地の課税標準額　X 　３％）　ー　減額される額

 

 

４．登記手数料について

 

登記を専門家に依頼した場合に登記手数料（報酬）がかかります。

下記に概ねの目安をしましますが、専門家によって異なりますので、必ず見積を取って報酬額を確認したほうが間違いありません。

 

• 土地家屋調査士（表題登記）・・・建物８万円～１２万円　　　土地７万円～

 

• 司法書士

1. 1. 　所有権移転登記・・・３万円～８万円
   2. 　保存登記・・・・・・１万円～５万円
   3. 　抵当権設定登記・・・２万円～７万円

 

B） 住宅ローン借入れにかかる費用

 

住宅ローンの借入れにかかる費用は下記のものがあります。

 

1. 1. 印紙税
   2. 登録免許税
   3. 登記手数料
   4. 融資事務手数料
   5. ローン保証料
   6. 団体信用生命保険料
   7. 火災保険・地震保険料

 

それでは順番に見ていきましょう。

 

１．印紙税

 

ローン借入れのための契約書が印紙税法の「金銭消費賃貸契約書等」にあたり、下表のような印紙税がかかります。

 

 

２．登録免許税（抵当権設定登記）：前項で説明済み

 

３．登記手数料（司法書士手数料）：前項で説明済み

 

４．５．融資手数料・ローン保証料

 

住宅ローンを比較検討するうえで、少しややこしいのが、「保証料」の扱いが金融機関によって異なることです。

金融機関によって、この「保証料」が必要だったり、不要だったりします。

その場合に、今度は「融資事務手数料」が異なってきます。

 

• 融資事務手数料とは

 

住宅ローンを借入れする際に金融機関に支払う、融資に伴う事務手数料のことで、２通りあります。

「定額型」・・・借入れ金額にかかわらず手数料が一律に決まっています

「定率型」・・・借入れ金額の２％というように手数料が借入金によって決まります

 

• ローン保証料とは

 

住宅ローンを返済できなくなったときに、契約者に代わって保証会社が金融機関に返済する「保証」を受けるために支払う費用で、こちらも２通りあります。

「外枠方式」・・・保証料を借入時に一括で支払います

「内枠方式」・・・保証料を金利に上乗せして支払います

但し、万が一返済できなくなって、保証会社が金融機関に返済したとしても、返済義務がなくなったわけではなく、今度は保証会社から返済が求められますので、この保証は金融機関にとっての保証ということです。

 

住宅ローンは、借入時の費用の考え方によって、「融資事務手数料型」と「ローン保証料型」の２つに分類することができます。

 

• 融資手数料型

1. 1. 保証料は不要
   2. 融資慈雨手数料が必要・・・借入金額の２％前後

 

• ローン保証料型

1. 1. 保証料が必要・・・借入金額の２％前後（外枠方式：現金で一括払い　　内枠方式：金利に０．２％程度上乗せ）
   2. 融資事務手数料が必要・・・３万円～１０万円（金融機関によって異なる）

 

ちなみに、借入金額１０００万円当たりの融資事務手数料と保証料を比較してみます。

「融資事務手数料」が２．２％の場合：２２０，０００円

「保証料」が３５年返済の場合　　　：２０６，０００円

ほぼ同じ金額です。

「融資事務手数料型」と「ローン保証料型」のどちらが得かは、借入条件によって異なりますので、いろいろシミュレーションが必要となります。

 

６．団体信用精鋭保険料

 

住宅ローンの返済期間は、非常に長期間にわたります。

住宅ローン返済中に、ローン契約者が死亡または高度障害状態に陥った場合、ローン返済が困難になります。

 

そのため、住宅ローンの借入れの際には、銀行が契約者となり生命保険に加入することで、万一、死亡・高度障害になった場合には、保険金でローンが弁済され、家族にはローンの負担から解放されるというわけです。

 

これが団体信用生命保険（団信）です。

この保険料は金利に含まれるため、別途支払う必要はありません。

 

但し、財形住宅融資で団体信用生命保険に加入する場合は、特約料として、毎月の元本１００万円につき、月額２６０円が必要となります。

 

７．火災保険料・」地震保険料

 

住宅ローンを借りるときは、火災保険への加入が義務付けられます。

保険会社、商品、住宅の種類、構造などで変わりますが、最長１０年分の保険料を一括して支払う契約では１０万円～４０万円ほどになります。

 

また、地震保険は火災保険の３０％～５０％（上限）の範囲内で加入できます。

 

なお、地震保険は単独では加入できず、火災保険とセットとなります。

 

C）設計料

 

住宅を造る場合、必ず設計は必要となります。

ハウスメーカーの場合は工事費の中に含まれまれていますが、設計事務所に設計を依頼する場合は、設計監理料が必要となってきます。

設計事務所により、設計料は異なりますが、一般的には工事費の１０％～１５％程度となります。

 

なお、一般の方はあまり設計事務所にはなじみがないと思います。

過去のコラムで説明していますので、ご興味のある方はご覧ください。

 

「建築士の役割ってなに？」

「建築士のいろいろ」

「設計事務所の問題点と利点」

「設計事務所のいろいろ」

「設計事務所の選び方」

「監理って何？」

 

D）引っ越し費用等

 

引っ越し費用のほかに、ごみ処分費、カーテン、家具、家電等の費用も見込んでおく必要があります。

引っ越し費用は２０万円程度、ごみ処分費は２万円～３万円程度、その他カーテン、家具等は購入品により大きな幅があります。

 

 

以上、とても長くなりましたが、家づくりの資金計画の概要をまとめてみました。

 

聞きなれない言葉や、税金やら控除やら、とても複雑な内容で、文章を読んでも、なかなか全貌が把握しづらいと思います。

 

ここで、これらの資金計画を表にまとめてみました。

少しは全貌が理解しやすいのではないかと思います。

 

■資金計画表

 

この表では、様々な費用を具体的に出すために、希望の土地、建物金額をまず想定して、資金計画を作っています。

想定が予算に合わなかった場合は、下記のような項目を検討して、さらにシミュレーションしてみてください。

• 土地・建物の希望金額を下げる
• 月々の返済額をあげれないか検討する
• 想定金利を下げて、融資額を増やす
• 返済期間を延長して融資額を増やす

 

 

■　資金計画表　■